～不動産賃貸のトラブル～
「不動産を賃貸しているが、賃料を払ってくれない」
「不動産を賃貸しているが、無断で誰かに貸している」
「不動産を賃貸しているが、契約に違反して、無断で増改築
されている」
「不動産を賃貸しているが、契約に違反して、迷惑行為を
繰り返されている」
借主が、契約に違反するなど、信頼関係が破壊された
場合は、契約の解除、不動産の明渡しを求めていきます。
任意に交渉し、解決できない場合は、民事訴訟を提起します。
「居住者が替わっているかもしれない」
裁判で明渡を求めるには、居住者（借主）宛てに訴えを
起こす必要があります。
判決を得ても、実際の居住者が別人だった場合、
訴訟が空振りに終わる可能性があります。
訴訟提起に当り、訴訟が空振りに終わらないように
民事保全の必要性の有無も検討いたします。
「明渡を求める際の注意点は」
自力で不動産の明渡執行を行うと、刑事事件になる恐れが
あるので、任意に明け渡さない場合
裁判所を通じて、民事強制執行を行います。
～不動産賃借のトラブル～
「家主から退去を求められている」
通常の賃貸借契約の場合、
契約を守っているとき、また、契約違反があっても
信頼関係を破壊するほどではなく、軽微なときは、
一方的に立ち退きを求められても、原則、
立ち退く必要はありません。
なお、貸主に、正当事由がある場合は、
立退料などを考慮して
立ち退きを求められることがあります。
正当事由の要素として
①自らの使用の正当性
②従前の経過
③建物の利用状況
④建物の現況（耐震性等）
補完要素として立退料
等が考慮されます。
「ビルのオーナーからテナントの退去を
求められている」
通常の賃貸借契約の場合、
信頼関係を破壊する行為がなければ、原則、
立ち退く必要はありません。
しかし、立退料を含む正当事由がある場合、
明渡す必要がある場合があります。
正当事由の要素は、上述のとおりです。
営業用建物賃貸の立退料の算定要素として
①移転費用（引越し代）
②新規契約に必要な費用（仲介手数料、礼金）
③代替店舗確保に要する費用（内装設備代等）
④従来家賃と新家賃の差額
⑤借家権価格
⑥代替店舗での営業再開までの休業補償
⑦再開後の客足の回復までの営業補償
⑧再開発利益の配分額
⑨転居による慰謝料（見舞金）
⑩業種
などが考慮されます。
明確な相場はなく、具体的事情により
判断されます。
～事業用借地権～
「事業用に、15年の借地権契約をしたい」
事業用借地権契約とは、もっぱら事業の用に供する
建物の所有を目的とする借地権契約で、
10年以上30年未満の期間の契約をといいます。
公正証書によって契約します。
契約の更新権、建物買取請求権は法律上
認められておらず、期間満了をもって収去
しなければなりません。
もっとも、総期間が30年未満であれば、
期間の延長をすることは許されると考えられてます。
また、当事者間で、当初の契約の終了後、
再度、事業用借地権を設定することも可能です。
中途解約については、特約があれば、
借地人からの解約のみ、それに従います。
～事業用定期借地権～
事業用定期借地権契約とは、もっぱら事業の用に
供する建物の所有を目的とする借地権契約で、
30年以上50年未満の期間の契約をいいます。
公正証書によって契約します。
以下の特約が可能です
契約更新がない旨
再築による期間延長がない旨
建物買取請求間がない旨
中途解約については、特約があれば、
借地人からの解約のみ、それに従います。
～定期借家契約～
「期間15年の定期借家契約をしたい」
定期借家契約とは、期間の定めがある
建物賃貸借契約で、契約の更新の定めがない
ものをいいます。
書面によって契約します。
賃貸人による事前説明文書の交付が必要です。
中途解約については、居住用以外は、特約があれば、
借主からの解約のみ、それに従います。
居住用については、200㎡未満かつ転勤、親族の介護
等のやむを得ない事情等が必要です。
～賃貸借契約における連帯保証～
賃貸借契約の連帯保証は、一度、連帯保証を行うと
、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から
生ずる賃借人の債務についても保証の責任を負います。
なお、賃借人から賃料が支払われない場合、
賃料不払が長期間継続しており、賃貸借契約の
解消の措置を講じることができたのにもかかわらず、
漫然と滞納賃料を増加させて、連帯保証人に請求
した場合は、信義則により、連帯保証人に対する
請求が、一部制限される場合があります。
～使用貸借～
「土地を無償で借りて、家を建てているが、
建物を売却するとどうなるか」
土地の所有者が、新しい建物の所有者に
土地の使用を認めれば、建物を使用できますが、
土地の使用者の承諾がなければ、
使用貸借契約の解除原因となります。
建物を収去して土地を返せといわれる
可能性があります。
上記建物の競売の場合も同様です。
～不動産売買のトラブル～
「購入した不動産に欠陥がある」
修理もしくは損害賠償を求めていきます。
～手付解除～
「契約を解除したい」
売買契約において、買主から売主に手付が交付
されていれば、その手付は、通常、解約手付と
されます。
この場合、契約違反がなくても、買主であれば
手付を放棄することで、売主であれば手付の倍額を
買主に提供することで契約を解除できます。
しかし、解約手付による解除は、
契約の相手方が「履行に着手」する前に行う必要が
あります。
「履行に着手」とは「客観的に外部から認識できる
ような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供を
するために欠くことのできない前提行為をした場合」
をいうとされています。
個別具体的に判断されます。
～不動産所有権確認、所有権移転登記請求～
「昔売買された土地を相続したが、登記名義が
所有者と別人のものとなっている」
昔、親が土地を取得したが、移転登記未了の場合や
昔から相続（移転）登記未了のままの土地を買った場合、
不動産登記を実際の所有者と一致させる必要があります。
その場合、裁判で、不動産の取得時効を援用して、
所有権の確認をしたり、所有権の時効取得を原因として
所有権移転登記手続きを求めていきます。
時効完成に必要な占有期間は、原則として20年間です。
ただし、占有開始のときに、他人の所有であることに
ついて、善意（知らない）かつ無過失の時は、10年間です。
登記名義人が所在不明の場合は、公示送達の方法、
もしくは、不在者財産管理人を裁判所に選任してもらい、
その者を相手に提起します。
「隣地との境界に塀を立てて、家を購入し、
20年以上住んでいたが
先般、境界が塀の内側にあることがわかった」
隣地の一部を時効取得していると考えられます。
他人の土地を、10年もしくは20年間、所有の意思をもって
平穏かつ公然に占有を継続している場合、土地を取得し得ます。
この場合、所有を確実にするには、隣地の所有者にその部分を
分筆したうえで所有権移転登記をする請求
をしなければなりません。
もし、時効取得後に、隣地の所有者が第三者に
土地を譲渡し、第三者が登記した場合、
その第三者に、時効取得を主張できません。
（さらに、その時点から新たに時効取得するまで
占有すれば、時効取得を主張し得ます。）
隣地の所有者が土地を第三者に譲渡する可能性がある場合、
念のため、土地の処分禁止の仮処分及び
仮処分の登記をしてから、
交渉、裁判する必要がある場合があります。
なお、造成によって一体となった土地の場合に
登記簿を調査しなかったとしても無過失であると
認めた例と認めなかった例があります。
☆費用の詳細は、弁護士費用ページをご参照ください。
～共有物分割請求～
「共有名義の不動産の共有を解消したい」
共有物の分割手続きは、共有者全員の協議によって、
分割の合意ができればいいのですが、それができない場合、
裁判所に共有物分割請求することができます。
訴訟をする場合、他の共有者全員を被告とします。
原則としては、現物分割という方法になりますが、
現物分割ができないとき、あるいは、現物分割
により著しく価値を減少させるときは、最後の手段として
競売になります。
競売の場合、共有者も対象不動産を競落することができます。
また、特段の事情がある場合は、全面的価格賠償による分割
が認められます。
他の共有者の持分全部をその価格に相当する金銭を支払って
単独取得する方法です。
～リフォーム工事のトラブル～
「リフォーム工事を契約したが、
取消しをしたい」
訪問販売による場合等は、
クーリングオフという制度により
契約をなかったことにできる
可能性があります。
また、説明に事実でない点があるとき、
契約の取消ができる可能性があります。
～マンションの管理費・修繕積立金の滞納～
「マンションの所有者が、管理費・修繕積立金
を滞納している。どのように回収すれば
よいか？」
話し合いによる解決が不可能な場合、法的
手続きによることになります。
まず、区分所有法7条に基づく先取特権の
実行により、建物に備え付けた動産に対する
強制執行が考えれます。
また、部屋が賃貸されている場合は、
担保権の実行としての強制執行により、
賃料を差し押さえることが考えられます。
さらに、以上の方法が難しい場合は、
区分所有法59条に基づき、
同室の競売申立てをすることが考えられます。
長期かつ多額の管理費等の滞納は、
区分所有法59条1項の共同利益違反に
当たると考えられます。この場合、
無剰余執行禁止の原則の適用が否定される
と考えられています。
滞納管理費等は、特定承継人である
競落人に請求することが認められます。
なお、管理経費は5年の短期消滅時効に
かかります。
～マンションの特定承継人の責任～
マンションを買った人やもらった人、
強制執行や抵当権等の担保権の実行による
売却で取得した人（特定承継人）は、
前所有者の管理費等の滞納について
知らなくても、責任を負い、前所有者の
滞納管理費等を支払う義務を負います。
～マンションが転々譲渡された場合の中間取得者～
「Aがマンション管理費を滞納していたが、
AはマンションをBに譲渡した。
さらにBはマンションをCに譲渡した。
マンション管理費等をBに請求できるか」
区分所有権の譲渡（売却・贈与等）が次々と
なされた場合、その中間取得者（B）も
特定承継人として、売却等した後も、
Aの管理費等の滞納の責任を負い、
支払う義務があります。
Cも、A、Bの管理費などの滞納の責任を
負います。
～管理者の解任請求～
管理者（理事長）に不正な行為その他その
職務を行うに適しない事情があるときは、
各区分所有者は、その解任を裁判所に
請求することができます。
集会決議で、解任の決議が否決されても
裁判所に解任請求ができます。
～マンションの駐車場問題～
「特定の区分所有者が駐車場の専用使用権を
有している。専用使用権を認めた管理規約を
変更したい」
専用使用権を有償化、増額する決議は、
必要性及び合理性が認められ、かつ、
使用料が社会通念上相当な額と認めれれば
有効と解されています。
専用使用権を消滅させる決議については、
その権利者の承諾がなければ決議は、
無効になると解されています。
☆費用の詳細は、弁護士費用ページをご参照ください。